10·15 부동산 대책 총정리

– 실수요자부터 투자자까지 반드시 알아야 할 핵심포인트

2025년 10월 정부가 발표한 「10·15 부동산 대책」을 중심으로 달라진 규제와 대응 전략을 정리합니다.

1. 대책 발표 배경 및 핵심 키워드

최근 서울 및 수도권 주택시장에서 **갭투자(전세를 낀 매매)**와 과열된 집값 상승이 심화되자, 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역을 대상으로 강력한 규제 대책을 발표했습니다.  
핵심 키워드는 다음과 같습니다:
• 토지거래허가구역 지정 확대
• 주택담보대출(LTV 등) 및 대출한도 강화
• 갭투자 금지 및 실거주 요건 강화
• 다주택자 세제 중과 강화
• 규제지역 확대 및 풍선효과 차단

2. 주요 규제 내용 한눈에 보기

✅ 토지거래허가구역 및 규제지역 지정
• 서울 전역 및 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역) 및 조정대상지역·투기과열지구 등으로 지정됩니다.  
• 해당 지역에서 주택(아파트·다세대·연립) 매매 시 허가를 받아야 거래가 가능해집니다. 20일 계약일부터 적용됩니다.  
• 갭투자를 막기 위해 전세를 끼고 매매하는 거래 대부분이 사실상 금지된다는 평가가 나옵니다.  

✅ 주택담보대출(LTV) 및 한도 변화
• 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 **기존 70% → 40%**로 강제 축소됩니다.  
• 수도권 및 규제지역의 경우, 주택 시가 기준에 따라 대출 한도가 15억 이하 → 최대 6억, 15억 초과~25억 → 4억, 25억 초과 → 2억으로 크게 줄었습니다.  
• 생애 최초 주택구입자는 예외적으로 기존 LTV(70%)가 유지됩니다.  

✅ 갭투자 및 실거주 의무 강화
• 20일부터 규제지역에서 갭투자 형태의 매매가 사실상 불가능해집니다.  
• 다주택자 및 투기 목적의 주택 매수에 대해 2년 이상 실거주 요건 등이 새로 추가됩니다.  

✅ 세제 강화 및 다주택자 규제
• 규제지역에서 취득세 중과가 강화되며, 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 등으로 중과됩니다.  
• 양도소득세 중과도 강화되며, 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용됩니다. 장기보유특별공제는 전면 배제됩니다.  

3. 왜 이번 정책이 중요할까?
• 매물 잠김 현상이 이미 확인되고 있습니다. 대책 발표 후 ‘전세를 끼고 매매’하려던 매물들이 급하게 시장에 나왔다는 보도가 있습니다.  
• 다만 공급 부족이 여전하다는 점에서 집값이 우상향하는 구조가 단기간에 바뀌기 쉽지 않다는 전문가 분석도 나옵니다. 풍선효과(규제지역 밖으로 수요가 이동하는 현상)도 변수로 꼽힙니다.  
• 정비사업(재개발·재건축) 분야에서는 사업 속도가 둔화될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.  

4. 실수요자·투자자의 대응 전략

📌 실수요자(1주택자 혹은 내집 마련 희망자)
• 생애 최초 주택구입자는 LTV 완화 혜택이 유지되므로 구입 타이밍을 고려해볼 만합니다.
• 다만 규제지역에서의 매매라면 허가절차, 실거주요건 등을 사전에 확인하세요. 거래 전 계약일과 규제 시행일을 반드시 체크해야 합니다. (예: 19일 이전 계약 체결 시 기존 규제 적용)  
• 실거주 목적이라면 입지·향후 개발계획·단지 특성 등을 중심으로 ‘안정형’ 매물을 선택하는 것이 좋습니다.

📌 투자자(특히 다주택자, 갭투자자)
• 갭투자가 거의 차단되었으므로 이전처럼 전세를 끼고 수익형 매물을 노리는 전략은 매우 리스크가 높아졌습니다.
• 대출 한도가 크게 줄었기 때문에 자금 구조를 다시 점검해야 합니다. 자기자본 비중을 높이거나 비대출 구조를 고려해야 합니다.
• 공급 부족이 계속되는 지역, 개발호재가 있는 지역 등 선택과 집중 전략이 중요해질 것입니다.